Ugovori o kupoprodaji i darovanju s pravom plodouživanja

Posljednja, peta radionica u sklopu projekta „Savjetovalište u gostima” koju su pravni savjetnici Sindikata umirovlje­nika Hrvatske održali u suradnji s Gradom Zagrebom, održana je 5. prosinca 2019. godine u prostorijama podružni­ce SUH-a Peščenica. Tema su bili ugovori o kupoprodaji i daro­vanju s pravom plodouživanja, koju je izložio pravni savjetnik SUH-a Anto Kuprešak, a odgovore na pitanja 40-ak okupljenih davali su i pravnici Davor Šmuljić i Mladen Petrinović.

Kuprešak je u samom uvodu svog izlaganja upozorio oku­pljene da se prije bilo kakvog potpisivanja ugovora moraju informirati o mogućim posljedicama tog pravnog posla, a ako je druga ugovorna strana sastavljala ugovor, da uzmu dovolj­no vremena da prouče taj ugovor, a najbolje je zatražiti savjet stručne osobe – pravnika. Zato i postoji Pravno savjetovalište Sindikata umirovljenika Hrvatske.

Buja industrija lešinarstva

Rečeno je i kako se u Hrvatskoj razvila prava industrija leši­narstva, koja je dovela do masovne otimačine imovine starijih građana, a u koju su uključeni obitelji, susjedi, ali i pojedinci po­vezani sa zdravstvenim, socijalnim i pravnim sektorom, među kojima vrlo često privatni domovi umirovljenika i udomitelji.

Što se tiče kupoprodajnog i darovnog ugovora, Kuprešak je kazao kako se u njih može ubaciti, tj. upisati u jedan članak pravo doživotnog uživanja i plodouživanja na cijeloj ili dijelu nekretnine. Primjerice, ako osoba daruje ili proda kuću neko- me, ali ostavi mogućnost da i dalje besplatno živi u njoj, riječ je o pravu doživotnog uživanja. Ili ako osoba daruje kuću u kojoj su dva stana, te stavi klauzulu u ugovor o darovanju da jedan stan iznajmljuje podstanarima i od njih prima novac, riječ je o plodouživanju u dijelu nekretnine.

Osnovni elementi koji moraju biti u kupoprodajnom ugo­voru su s jedne strane prodavatelj, a s druge strane kupac s točnim osobnim podacima te podaci iz vlasničkog lista kao što su katastarska čestica, zemljišno-knjižni uložak, katastarska općina, kupoprodajna cijena, isplata ugovorene cijene i kada će slijediti isplata. Ako je isplata u dva ili više obroka, poslije zadnje rate se mora u gruntovnicu priložiti ugovor i tabularna izjava da je isplaćen cjelokupan iznos.

Lakše do raskida

Ako se odmah poslije sklapanja ugovora isplaćuje cjeloku­pan iznos, mora se u ugovoru unijeti u jedan članak da pro­davatelj dozvoljava uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama i drugim državnim tijelima nakon ovjere potpisa. Ku­poprodajni ugovor može prestati poništenjem, raskidom, ne­mogućnošću ispunjenja obveza iz ugovora i smrću ugovorne strane, može se raskinuti i sporazumno u pisanom obliku, uz potpis jedne i druge strane.

Najviše vremena Kuprešak je uzeo za objašnjenje ugovora o darovanju, za kojeg je kazao da nastaje kad se darovatelj obveže prepustiti obdareniku bez protučinidbe stvar ili imovinsko pravo, a to obdarenik prihvati. Ugovor o darovanju je jedno­ strano obvezujući, a kada je predmet darovanja nekretnina, on uvijek mora biti sklopljen u pisanom obliku. U slučaju da se nekretnina ne predaje u posjed obdareniku istovremeno sa sklapanjem ugovora, ugovor mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerene privatne isprave od strane jav­nog bilježnika.

Opoziv zbog siromaštva

Bitni sastojci ugovora o darovanju su predmet darovanja, volja darovatelja da predmet darovanja prenese obdareniku i prihvat darovanja. Kuprešak je objasnio kako darovatelj može opozvati darovanje nakon ispunjenja ugovora, i to ako nakon sklapanja ugovora toliko osiromaši da više nema sredstava za svoje nužno uzdržavanje niti ga tko ima uzdržavati, osim ako se svojom krivnjom doveo u to stanje (npr. postao pijanac). Ob­darenik pak nije dužan vratiti dar ako darovatelju osigura sred­stva koja mu nedostaju za uzdržavanje ili ako se i sam nalazi u oskudici.

Također, darovatelj može opozvati darovanje ako je obda­renik njemu ili članu njegove obitelji učinio kazneno djelo ili se prema njima teže ogriješio u zakonom utvrđene dužnosti. Nasljednik darovatelja može opozvati darovanje ako je obda­renik namjerno usmrtio darovatelja ili ga spriječio da opozove darovanje.

Postoje i zakonski rokovi u kojima se može opozvati daro­vanje. Rok prava na opoziv darovanja je jedna godina od dana kada je osoba koja ima pravo na opoziv saznala za razlog opo­ziva. Pravo na opoziv darovanja zbog osiromašenja je deset go­dina od predaje nekretnine, odnosno pet godina od predaje pokretnine. Za kraj je   Kuprešak kazao i kako obdarenik mora vratiti dar u slučaju povrede nužnog dijela. Nužni dio je povri­jeđen kad nužni nasljednik iz raspoloživog dijela ostavine ne može dobiti punu vrijednost svog nužnog dijela.

Igor Knežević

© Koja je razlika između oporuke i ugovora o da­rovanju?

Ugovorom o darovanju sa zadržavanjem plodouživa­nja se raspolaže imovinom među živima, mora postojati druga strana – obdarenik koji ga potpisuje i mora biti ovje­ren strogo kod javnog bilježnika. A oporuku možete sami sastaviti, u pisanom obliku, bez druge strane i nije je po­trebno ovjeriti kod javnog bilježnika te pravne posljedice nastupaju nakon smrti oporučitelja. Kad je riječ o oporu­ci, nju možemo jednostavno poderati (uništiti) i napisati novu, dok će za vrijeme eventualnog spora ugovor o da­rovanju biti važeći.

© Godinama se sam brinem o staroj majci, dok moja sestra to ne čini. Majka mi želi ostaviti obiteljsku kuću. Što je najbolje da učinimo?

Najsigurnije bi bilo da sklopite s majkom ugovor o doživotnom uzdržavanju pa tako vaša sestra ne bi imala pravo na nužni dio, na koji u slučaju oporuke ili darovnog ugovora ima pravo. U slučaju da sklopite darovni ugovor, sestra će imati pravo na nužni dio.

© Obdarenik kojem sam darovao automobil na­kon darovanja je opljačkao kuću u mojem vlasništvu, za što je pravomoćno osuđen. Mogu li opozvati daro­vanje automobila?

Da, darovanje možete opozvati u roku od godinu dana otkad ste saznali za razlog opoziva.