U modernim, demokratski uređenim zemljama, pravo vlasništva ističe se kao jedno od temeljnih prava, pa je tako i u članku 3. Ustava RH utvrđena nepovredivost vlasništva, kao jedna od najvećih vrednota ustavnog poretka. Ako ste primjerice vlasnik neke nekretnine, nitko ne bi smio koristiti vaše vlasništvo bez vašeg pristanka, ili plaćanja određene cijene najma. Logično, zar ne? No, u Hrvatskoj je problem ipak puno dublji. Naime, od raspada socijalističke Jugoslavije i osamostaljenja prošlo je gotovo 30 godina, a Hrvatska i dalje nije riješila problem zaštićenih najmoprimaca.
Riječ je o oko 3.700 stanova u privatnom vlasništvu u kojima već desetljećima živi oko devet tisuća osoba kojima su oni dodijeljeni u vrijeme bivše Jugoslavije i koji imaju status zaštićenih najmoprimaca. Potonji su zahvaljujući svom statusu plaćali najamninu do najviše 2,4 kune po četvornom metru, što je daleko ispod tržišne vrijednosti, zbog čega su mnogi vlasnici trpjeli ekonomsku štetu.
Europski sud protiv Hrvatske
Pritisak na Hrvatsku da se ti odnosi riješe stigao je 2014. godine kada je Europski sud za ljudska prava u postupku Statileo protiv Hrvatske presudio protiv Hrvatske, koja je morala isplatiti vlasniku oko deset tisuća eura odštete zbog primanja niske najamnine od zaštićenog najmoprimca, a državi je naloženo da pokrene zakonodavne mjere kojima bi se vlasnicima osigurala dobit od njihove imovine, ali i osigurao zadovoljavajući smještaj za zaštićene najmoprimce.
Vlada je 2018. godine izmjenama zakona o najmu stanova predvidjela podizanje visine najamnine, te bi do 2023. godine zaštićeni najmoprimci morali plaćati tržišnu cijenu stana. Tako je sav teret prebačen na najmoprimce, koji su u većini slučajeva starije osobe lošijeg prihodovnog stanja. No, na zadovoljstvo zaštićenih najmoprimaca Ustavni sud RH 14. rujna 2020. ukinuo je sve odredbe zakona kojima se trebala povisiti cijena najamnine, smatrajući da se time stvara neravnoteža na štetu najmoprimaca, na koje se prebacuje cijeli trošak.
Tako će do daljnjega najmoprimci i dalje plaćati desetak puta manju cijenu najma od tržišne. Ipak, samo tjedan dana kasnije Ustavni sud je donio bitnu odluku, usvojivši tužbu Brune Mihalića, vlasnika dvosobnog stana u centru Zagreba, koju je podnio prije šest godina u povodu presude zagrebačkoga Županijskog suda. Sud je, naime, odlučio da zaštićeni najmoprimac plaća vlasniku tržišnu cijenu najamnine, jer je dokazano da najmoprimac, odnosno članovi njegove obitelji imaju drugu nekretninu u vlasništvu, točnije njegova supruga ima kuću na moru, a sin stan u Zagrebu.
Kako je nastao problem?
Ustavni je sud ocijenio da je “pravo na zaštićenu najamninu uvjetovano ekonomskim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca vezanim uz tržišnu vrijednost druge nekretnine u njihovom vlasništvu, bez obzira je li ta nekretnina useljiva ili ne”. Tu odluku možemo samo relativno pozdraviti, jer zašto bi netko tko može živjeti u drugom stanu ili prodati kuću na moru i kupiti stan, živio u nečijem tuđem stanu i za to plaćao simboličnu cijenu najamnine. No, tu ostaje važan i faktor uselji- vosti i mogućnosti stanovanja ili tržišne prodaje te nekretnine.
Podsjetimo se kako su većina zaštićenih najmoprimaca starije osobe i umirovljenici koji jedva krpaju kraj s krajem, nemaju dodatne nekretnine niti novca za plaćanje tržišne cijene, a ne svojom krivicom su naknadno otkrili kako su umjesto stanarskog prava u društvenom stanu, završili kao podstanari.
Naime, 1996. RH je donijela Zakon o najmu stanova kojim je ukinuto stanarsko pravo, stvorena je kategorija zaštićenih najmoprimaca koji su ostali bez mogućnosti otkupa tih stanova. Problem je što za vrijeme Jugoslavije te osobe se nisu mogle natjecati za dobivanje stanova koje su dodjeljivale tvrtke u kojima su radili, jer se smatralo da imaju stanove. Nad tim su stanovima imali stanarsko pravo kao i drugi koji su bili u tzv. društvenim stanovima koji nisu bili oteti i kasnije su ih mogli otkupiti. U prijevodu, izvisili su.
Milijarda eura od otkupa
Udruge vlasnika stanova definitivno su nezadovoljne odlukom Ustavnog suda da se simbolične visine najamnine ne mijenjaju te ističu da je gotovo tisuću vlasnika podnijelo tužbe protiv države za odštetu zbog gubitka na najmu od vlasništva te da će zbog ovoga taj broj nastaviti rasti. Kažu kako ovo nije povratak u 1990. godinu, već 1945. S druge strane, u Udruzi stanara pozdravljaju odluku Ustavnog suda te navode kako 70 posto sadašnjih vlasnika „njihovih” stanova nisu izvorni vlasnici, već mešetari koji su ih kupovali kao neuseljive, te ih onda na sve načine nastojali izbaciti iz stana.
Vlasnike stanova zasmetalo je i što je predsjednik Milanović uoči odluke Ustavnog suda dvaput primio predstavnike Udruge stanara i tako, ističu, vršio pritisak na sudbenu vlast. Smatraju da zaštićene najmoprimce ne treba izbaciti na ulicu, ali i da teret njihovog zbrinjavanja ne smije ići preko leđa vlasnika. I doista, država je ta koja je odavno trebala riješiti taj problem.
Primjerice, novac prikupljen od otkupa društvenih stanova (koji i danas sjeda na račun državne blagajne i jedinica lokalne samouprave) trebao je prema zakonu biti iskorišten, između ostalog, i za zbrinjavanje zaštićenih najmoprimca. Početkom devedesetih otkupljeno je oko 315 tisuća društvenih stanova, od čega trećina gotovinom, uz popust od 30 do 50 posto, za što je uplaćeno oko 400 milijuna eura. Dvije trećine stanova otkupljuju se kreditom na rok od 30 godina. Procjenjuje se da se vrijednost tih uplata kreće oko milijardu eura. Dio novca prikupljen 90-ih navodno je korišten za kupovinu oružja u ratu, ali i za privatno bogaćenje „zaslužnika”.
Problem bi se, da je političke volje, vrlo brzo mogao riješiti, no sve hrvatske Vlade pokazale su tijekom godina da im je lakše sve gurnuti pod tepih.
Igor Knežević
