Treba uvesti registre ugovora

ZVJEZDANA RAUŠ-KLIER, PREDSJEDNICA HRVATSKE JAVNOBILJEŽNIČKE KOMORE

Cesto se izvan oka šire javnosti spominju slučajevi prijevara temeljem ugovora o dosmrtnom i doživotnom uzdržava­nju. Najčešće se zamjera Ministarstvu pravosuđa i uprave što unatoč brojnim zahtjevima umirovljeničkih udruga te Pučke pravobraniteljice nisu odlučili pokrenuti normativno preuređenje tog dijela      Zakona o obveznim odnosima. S druge strane zamjera se i javnim bilježnicima što olako ovjeravaju i solemniziraju takve ugovore koje najveći dio starije populacije ne razlikuje. Napo­sljetku, puno je optužbi kako su brojni pravnici, suci, bilježnici, socijalni i zdravstveni radnici te vlasnici obiteljskih i privatnih domova uključeni u taj lukrativni biznis otimačine nekretnina starijih. Kako to popraviti?

Ugovori o uzdržavanju se uglavnom potpisuju uz pomoć solemnizacije od strane javnih bilježnika, a rjeđe pri sudovima, a o broju sklopljenih u pravilu u javnosti nema podataka. Imate li kakve zbirne podatke o broju sklopljenih ugovora o uzdržavanju?

U razdoblju od početka 2020. godine do kraja travnja 2021. godine prema službenim podacima Komore ukupno je sklopljeno 1.923 ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Od toga je njih 678 sklopljeno u formi javnobilježničkog akta, a 1.245 ih je sole- mnizirano. U tom istom razdoblju bilježi se veći broj sklopljenih ugovora o doživotnom uzdržavanju, kojih je sklopljeno 5.547. Od toga je njih 2.640 sklopljeno u formi javnobilježničkog akta, a 2.907 ih je solemnizirano. U ove brojke nisu uključeni ugovori o uzdržavanju ovjereni od strane sudova.

Koja je vaša procjena omjera u ukupnom broju sklopljenih ugovora onih kojima se koristi institut dosmrtnog uzdržavanja?

Nemamo takve podatke. Napominjem da u situacijama kada javni bilježnik sastavlja takvu vrstu ugovora u formi javnobiljež­ničkog akta, tada svakako prevladavaju ugovori o doživotnom uzdržavanju. Naime, javni bilježnici nisu skloni osobama stari­je životne dobi sačinjavati ugovore o dosmrtnom uzdržavanju koji bi podrazumijevali prijelaz njihove imovine na davatelja uzdržavanja po sklapanju ugovora te ih nastoje argumentirano odgovoriti od toga.

Kada stranke u javnobilježnički ured dođu sa sačinjenim ugo­vorom o doživotnom uzdržavanju, kojeg je u tom slučaju potrebno solemnizirati, javni bilježnik detaljno pregleda sadržaj ugovora, obzirom da ugovorne odredbe moraju biti jasne, da obje strane razumiju što dobivaju, a što moraju zauzvrat dati. Obveze uzdrža­vanja moraju biti ugovorene realno, davatelj uzdržavanja koji radi npr. u inozemstvu može novčano pomagati primatelja, osigurati mu ako treba pomoć susjeda ili svoje obitelji ili usluge ustanove za skrb. Kod dosmrtnog uzdržavanja se nastoji osigurati osobu koja odmah daje nekretninu u vlasništvo davatelja uzdržavanja, tako da se za tu osobu uknjiži istodobno s prijenosom vlasništva služnost stanovanja, plodouživanja i uporabe, stvarni teret uzdr­žavanja, zabrana otuđenja i opterećenja bez suglasnosti osobe koja daje nekretninu.

U ranijim razdobljima javnobilježničke službe dosmrtno uz­državanje se sklapalo samo uz ovjeru potpisa, a od kada se takvi ugovori solemniziraju ili sačinjavaju u formi javnobilježničkog akta, u praksi ima manje slučajeva da se stvori naknadno problem, jer su stranke upoznate s time kakve su posljedice ugovora. Ovjera potpisa jamčila je jedino da je osoba na ugovoru pred javnim bilježnikom ugovor potpisala ili potpis na ugovoru priznala kao svoj, bez ulaženja u sadržaj ugovora.

Rijetki prigovori protiv bilježnika

Da li se pri Komori vodi evidencija o slučajevima prigovora primatelja uzdržavanja, odnosno njihovih članova obitelji i na što se obično odnose takvi prigovori?

Vodi se evidencija prijava za stegovne postupke javnih bi­lježnika. Naime, nedavno su Hrvatska javnobilježnička komora i Ministarstvo pravosuđa i uprave Republike Hrvatske proveli po­stupak nadzora nad radom javnog bilježnika koji je solemnizirao ugovor od dosmrtnom uzdržavanju protivno odredbi članka 123 a. Zakona o socijalnoj skrbi. Naime, pravna osoba ili fizička osoba koja obavlja djelatnost socijalne skrbi ne smije s korisnikom kojem pruža socijalnu uslugu sklopiti ugovor o otuđenju ili opterećenju nekretnine korisnika. Bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner te srodnik u ravnoj ili pobočnoj liniji do drugog stupnja srodstva fizičke osobe koja obavlja djelatnost socijalne skrbi ne smije s korisnikom, kojem fizička osoba koja obavlja djelatnost socijalne skrbi pruža socijalnu uslugu, sklopiti ugovor o otuđenju ili opterećenju nekretnine korisnika.

Fizička osoba koja je zaposlena u djelatnosti socijalne skrbi, njezin bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner ili srodnik u ravnoj ili pobočnoj liniji do drugog stupnja srodstva ne smije s korisnikom sklopiti ugovor o otuđenju ili opterećenju nekretnine korisnika. Ugovor sklopljen protivno ovim odredbama je ništetan.

Nekretnina kao jedina imovina

Kako tumačite da je u javnosti jako prisutno nezadovoljstvo s netransparentnošću sklapanja ugovora o uzdržavanju s naglaskom a velik broj prijevara starijih osoba?

Starije osobe su same po sebi ranjiva skupina, a i veliki dio ih je izložen riziku siromaštva. Često im je nekretnina jedina imovina, a nemaju likvidnih sredstva za život. Zato je potrebna i pažnja javnosti, a i prevencija koja mora biti sustavna. Dio prevencije je kontrola ugovora od strane javnih bilježnika, a Hrvatska javno­bilježnička komora predlaže i uvođenje registra ugovora koji bi bio dostupan državnim tijelima i sam po sebi bi detektirao one koji ugovore sklapaju obrtimice, a da ne ispunjavaju kvalitetno svoje preuzete obveze.

Također smatram da bi trebalo omogućiti da javni bilježnik ima uvid u registar osoba lišenih poslovne sposobnosti, kako bi odmah znao da takva osoba ne može sklopiti ugovor bez odo­brenja centra za socijalnu skrb. Hrvatska javnobilježnička komora je uputila obrazloženi prijedlog Ministarstvu rada, mirovinskog sustava, obitelji i socijalne politike.

Istaknula bih da ugovor o dosmrtnom uzdržavanju nije bio normiran do 2006. godine. Iako nije bio uređen kao imenovani ugovor, u praksi je često zaključivan po općim pravilima obve­znog prava, bez propisane forme, jedino ako su predmet bile nekretnine trebala je pisana forma uz ovjeru potpisa samo pri­matelja uzdržavanja.    Ministarstvo pravosuđa je uočilo situaciju u praksi, iako konkretnih predstavki za zloporabe nije bilo, ugovor o dosmrtnom uzdržavanju je uređen kao imenovani ugovor te je propisana najstroža postojeća forma, pisana forma ovjerena kod suca ili solemnizirani ugovor ili sastavljen u obliku javnobilježnič­kog akta, uz dužnost čitanja ugovora i upozorenja na posljedice.

Poznato nam je da je bilo slučajeva falsificiranja potpisa ili potpisivanja otiskom palca pa čak i odlazaka u domove i bolnice ljudima pred kraj života s opravdanjem kako im nije oduzeta poslov­na sposobnost. Smatrate li to dovoljnim argumentom za postupak vaših kolega?

Uvijek su moguće pogreške, no pitanje je koliko ih ima u od­nosu na broj pravilno poduzetih službenih radnji. Naravno da pažnju javnosti privlače ekscesi i iznimke i to je u neku ruku i dobro, jer skreće strankama pažnju da je potreban oprez. Hrvatska javnobilježnička komora je organizirala, a to je namjera da bude kontinuirano, i kampanju u medijima i edukacijska predavanja po domovima umirovljenika upravo s temom ugovora o uzdržavanju te kako se zaštititi od zloporaba.

No, to je potrebno činiti i za druge poslove koje sklapaju starije osobe. Na primjer, osoba može biti i prevarena putem instituta punomoći, za koju možda ne razumije da će dovesti do prodaje njezine nekretnine. Zato bi bilo dobro za tako važne poslove, kao što je prodaja nekretnina, uvesti dodatnu kontrolu, i npr. onemogućiti punomoći i ugovore samo uz ovjeru potpisa, je je tada upitno da li stranka razumije što je potpisala. Nužna je sadržajna kontrola i provjera posljedica koje svaka punomoć i ugovor nosi. Pogreške, ako su učinjene od strane službene osobe, ne povlače samo ni- štavost ugovora, moguća je i materijalna i stegovna odgovornost.

Protiv ukidanja dosmrtnog

Da li vam je poznato da su umirovljeničke udruge početkom ove godine po deseti jubilarni put uputile inicijativu Ministarstva pravosuđa i uprave da se ukine dosmrtno uzdržavanje i donormira doživotno uzdržavanje, ali se to uvijek odbija s obrazloženjem kako poslovno sposobne osobe imaju pravo potpisivati što god hoće, ili prodati stan za jednu kunu. Posebni zahtjevi su da se obavezno uvede registar ugovora o uzdržavanju, ograniči broj sklopljenih ugovora po davatelju uzdržavanja, da isti nisu evidentirani za kaznena djela protiv života i tijela te kaznenog djela protiv državne ili privatne imovine itd.Što mislite o tim zahtjevima?

Dosmrtno uzdržavanje, i kada nije bilo normirano kao ugo­vor, postojalo je kao ugovor po općim odredbama obveznog prava i to samo uz ovjeru potpisa. Odgovor nije u ukidanju, već u detaljnijem normiranju. Može se uvesti obveza uknjižbe služ­nosti i tereta kako sam ranije kazala. Ovako, ako to nije obveza, bilježnik svim strankama to predloži, ali je pitanje da li one na to pristanu. Kod situacija kada se nekretnina odmah proda, jer je na primjer ruševna, može se ugovoriti služnost na kući davatelja uzdržavanja u koju se starija osoba odnosno bilo koji primatelj uzdržavanja seli. Dakle, zabrana bi dovela do sive zone i velike nesigurnosti. Normiranje prema zahtjevima koje smo vidjeli u praksi i registar ugovora bi minimalizirali rizike.

Više od 80 posto ispitanika ne zna navesti razliku između ugovora o dosmrtnomi doživotnom uzdržavanju, dok ih je samo osam posto dalo potpuno točan odgovor (istraživanje Pučke pravobra- niteljice). Smatrate li da bi ipak trebalo konačno ukinuti ugovor o dosmrtnom uzdržavanju?

Stranka slobodno raspolaže svojom imovinom kako želi. Obveza i dužnost javnog bilježnika je uvjeriti se u mogućnost komuniciranja stranke i njezinu sposobnost za poduzimanje pravnog posla. Javni bilježnik nakon što od stranaka sazna re­levantne podatke o imovini i njihovim željama, stranke savjetuje na strankama razumljiv način o pravnim posljedicama raznih mogućnosti prijenosa imovine. Ako se želi osigurati uzdržavanje, strankama se dade posebna pouka o razlici između dosmrtnog – doživotnog uzdržavanja.

Vaša Komora je 2012. napravila sažetak o ugovorima o doži­votnom i dosmrtnom uzdržavanju u sudskoj praksi, kojom prilikom ste stavili naglasak na mogućnost sporazumnog i sudskog raskida takvih obveznih odnosa, što u praksi najčešće znači da će uzdrža­vane osobe prije umrijeti nego dočekati pozitivan ishod svoje tužbe. Slažete li se da bi trebalo ove predmete voditi po hitnom postupku, s početkom u roku od 15 dana, a rješenjem u rokušest mjeseci?

Postupci bi trebali dobiti prednost, a osoba koja je u socijalnoj potrebi bi trebala dobiti prava iz socijalne skrbi dok traje parni­ca. No, treba reći da se može i tijekom parnice sklopiti ugovor s nekom pouzdanom osobom, ali pod rizikom, odnosno uvjetom uspjeha u parnici.

U EU strogi nadzor nad ugovorima

Zakonom o socijalnoj skrbi je zapriječeno socijalnim radnici­ma i drugima zaposlenima u području socijalnih usluga sklapanje ugovora o uzdržavanju s korisnicima, ali se to u praksi lako zaobilazi. Isto tako ne odnosi se na zdravstvene djelatnike, odvjetnike, javne bilježnike i brojne druge struke, koje se često pojavljuju kao prisutni u tom lukrativnom biznisu. Da li bi trebalo zakonski zapriječiti širem krugu profesija da potpisuju ugovore o uzdržavanju?

Više od zabrana bi značio registar ugovora i npr. obveza da se takav ugovor prijavi centru za socijalnu skrb ili profesionalnoj udruzi odnosno komori kojoj davatelj uzdržavanja pripada radi pravne i etičke kontrole. Komora nema evidenciju o osobama primatelja, niti davatelja uzdržavanja, pa tako ni kada su davatelji uzdržavanja osobe koje obavljaju djelatnost socijalne skrbi.

Ugovori u uzdržavanju u zapadnoeuropskim zemljama sklapaju se pod strogim nadzorom državnih socijalnih službi, dapače imaju i probni rok.Što mislite zbog čega se to kod nas uporno odbija od strane institucija i ministarstva zaduženog za socijalnu skrb?

Hrvatska javnobilježnička komora na svim pravnim područjima prati najbolju praksu članica EU, i na ovom planu prikupljamo in­formacije te ćemo ih uskoro dati na uvid ministarstvima i javnosti da se i u Republici Hrvatskoj nađu najbolja i najsigurnija rješenja.

Jedna od opcija koju treba razmotriti je i to da starije osobe imaju najviše povjerenja u državne domove te treba normirati i situaciju kada bi netko dao imovinu državi za točno opisanu i izvršavanu skrb.

Jasna A. Petrović